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房产泡沫问题ppt

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蝴蝶效应 2011关键词:跑路PAOLU~~~~ 从4月开始,温州“跑路事件”明显增多。 温州江南皮革有限公司董事长黄鹤失踪乐清三旗集团董事长陈福财出逃 温州铁通电器合金实业有限公司的股东之一范某出走浙江天石电子公司老板叶某出走 温州巨邦鞋业有限公司老板王某出走 8月,“跑路“事件更生猛。 温州锦潮电器有限公司老板戴某负债出逃温州耐当劳鞋材有限公司老板戴某负巨债跑路 …… 今年1至9月,浙江共发生228起企业主“跑路”事件,大多在温州。进入9月,温州曾发生一天内8家企业老板逃逸事件,而“跑路”背后尚未还清的高利贷不计其数。跑路,不是跑酷 GREENTOWN 传言:①海航集团30亿元收购绿城 ②银监会调查绿城集团房地产信托业务连锁:绿城中国股价在9月22日大跌近17%,之后累计周跌逾27%。同时,港市内房股普遍遭抛售,恒大、雅居乐、碧桂园的周跌幅都在10%以上;A股也有21只地产股跌幅超过10%,“招保万金”等大型房企亦未能幸免。 GREENTOWN 财务负债率:绿城的债务总额约364亿元,净资本负债率达163.2%,较2010年底上升了31.2个百分点。现金流:综合现金流量为负值,可动用的银行结余及现金近67.44亿元,而一年内到期的银行借款和其他借款为135.14亿元。销售额:截至6月末,绿城销售额为201亿元,仅完成全年目标550亿元的36.54%。融资:目前绿城的信托融资规模总计在100亿元左右。最近甚至进行了内部融资的起点为10万元,不设上限,期限为两年,预计年收益率12%,期满一次性还本付息。利润:信托融资的成本至少在15%到18%,甚至高达25%。而现在房地产的毛利率只有30%多,税后是百分之十几。 Pain Points 未来三步走,不否认清仓 对下一步发展,绿城董事长宋卫平在接受《钱江晚报》的专访时称:首先就是努力做销售,把房子卖出去如果这个不够有效,第二就是看看能不能腾挪掉几个项目最后一个阶段,如果前面的手段都不奏效,那我就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了。房地产泡沫及未来趋势分析 The analys of whether there is a Real Estate Economic bubble and its future trend Presented by: @waishany3 ● title● 13nd Otc. 2011 Is there a Real Estate Economic bubble? ①空置率统计局数据显示,截止7月底,商品房空置面积1.21亿m2,同比增长14.4%。其中,空置商品住宅6610 万m2,增长10.8%。一、房地产存在泡沫吗?有,这个是必须承认的。但总体来说不大。主要分布在东部地区的一线城市(例如,北上广深),二线大中城市,不可否认像一些区域经济中心(重庆,武汉之流)也是有些泡沫的。 ②2010平均房价(5)比平均收入 ③2010泡沫指数 ………… 3、CORPORATION 公司 苍蝇不叮无缝的蛋 ①公司及高层对宏观经济规律判断失误,缺乏谨慎发展态度,投资决策及战略失误——忘风险而趋高收益,超越同行的急切心理,导致公司资金结构出现问题 ②股权结构,大多数公司是一股独大——一人独大,失去权衡,决策孤注一掷,赌徒心理经营 WHERE ARE WE GOING??????? Future Trend 三、房地产未来趋势或者说发展方向 1、公司:破产(次),并购(优), 调整结构(中) 2、业务转变:追求差异化,专业化,标准化目前:房地产开发中的”住宅开发“(原因:该、业务利润高,获取土地成本相对较低,最重要是符合了中国城市化的巨大市场需求) NEXT 接下来 3、单一的住宅开发走向住宅开发、投资性物业开发、投资性物业持有,并以前两者为主(原因:需求减少、竞争激烈,且后者能提供稳定的现金流;税收和会计改革接近国际,使利于做后两者的企业发展)从只做以房地产开发为主的房地产开发,走向房地产金融(由于中国市场等客观原因,中国目前还没有房企做房地产金融,未来是一个很大的发展方向(房地产金融服务业)) 4、政策 2~4年调整,5~14年稳健发展。个人倾向前3后7。(消费类成为拉动经济新的增长点,楼市地位下降,将稳健) 2~4年得调整期内,政策先紧后松软着陆。(倾向一年半)结果呢?供求将引发行业竞争将淘汰没有优势的房企。目前较大的房企大概有20~40家左右,而经过这次寒潮,及调整和发展,大型优良房企(特别是资金、权力占有明显优势的国家队,eg.保利,绿地,金融街控股)将强势并购能力不足的中小房企,并在7~18年甚至再长时间后,形成4~12家左右大型房企,垄断中国房地产市场。五、summary总结 Thank you~

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